借地権のある不動産を相続したときに知っておきたいこと

「親が所有していた建物が実は借地の上に建っていた」など、相続が発生してからはじめて気が付く事実もあります。特に不動産の絡む相続はトラブルの要因になりやすく、借地権付きであるなど特殊な事情があるほどスムーズに相続手続きを進めるのは難しくなってしまいます。

そこで借地権を相続したときのルールや、どのような点に注意すべきなのか、相続人として知っておきたいポイントをまとめましたのでぜひご一読いただければと思います。

借地権とはどういう権利か

借地権とは「建物を所有する目的で他人の土地を借りる権利」のことです。

土地を貸す側を「地主」、借りる側を「借地人（または借地権者）」と呼び、借地人は地主に対して定期的に地代を支払います。

こうして土地を借りてそこへ建物を建築した場合、建物の所有権は借地人にありますが、土地自体の所有権は地主が保持し続けます。そのため借地権が設定されていると、通常の土地付き建物の所有とは異なる権利関係が生じるのです。

借地権付きの建物を相続するときの流れ

借地権付き建物を相続する場合、以下の流れで手続き進めるのが一般的です。

まず、被相続人が亡くなった段階で地主に対し相続が発生した旨を連絡しましょう。法律上、地主の承諾は必須ではありませんが、今後の関係を良好に保つ上では早めに通知しておくことが推奨されます。

続いて、借地契約の内容を確認しましょう。借地契約書や登記事項証明書を被相続人の自宅から探す、あるいは取り寄せて、借地権の種類・契約期間・地代の金額などを把握していきます。

その後は、遺言書がある場合は記載内容に従い、作成されていなければ相続人の全員で遺産分割協議を実施し借地権も含め誰が何を相続するかを決定しましょう。協議が整ったら遺産分割協議書を作成し、相続人全員が署名・捺印します。

最後に、借地上の建物について相続登記（不動産の場合は登記申請が名義変更の手続きとなる）を行います。相続登記は法律上の義務ですし、権利を守るためにも重要な仕組みです。

借地権自体は登記されていないことが多いのですが、建物の所有権移転登記を行えば第三者に対して権利を主張できます。言い換えると、建物の所有権について登記がなされていなければ借地権についても主張するのが難しくなってしまいますのでご注意ください。

地主との協議・再契約は必要か

借地権の相続に関して、地主との関係性が気になる方もいるかと思います。

法的なルールとしては、相続人が借地権を相続するときに地主の承諾は不要で、土地の返還や契約の再締結、名義変更料（承諾料）の支払い義務なども原則として必要ありません。相続は借地権の「譲渡」ではなく、法律上当然に発生する権利の承継であるためです。

しかしながら、遺言によって相続人以外の第三者へ借地権を「遺贈」するときは話が別です。遺贈は譲渡と同じ扱いになることから地主の承諾が必要で、借地権価格の10%程度の譲渡承諾料を支払うのが一般的な傾向としては多いです。

なお、上述のとおり法的義務はなくてもトラブル防止の観点からは地主に相続の事実を書面で通知し、新しい借地人が誰になるかを伝えておくことが望ましいとされています。

借地権の相続時に注意すべきトラブル

借地権の相続では、地主とトラブルになる可能性もあるため注意してください。

例として、「地主から法外な名義変更料や承諾料を請求される」といったケースを挙げられます。前述の通り相続による権利承継には地主の承諾が不要なため、相続人にこれらの支払い義務は課されません。

また、相続のタイミングで地主から「地代の値上げを要求される」といった問題も起こり得ます。しかしこちらに関しても、相続を理由とした値上げに応じるべき法的義務はありません。地代の変更が認められるのは、周辺の地価や経済状況の変動により現在の地代が不相当となった場合などです。

地主が法律上のルールを把握していなかったり、あるいは良い機会と考え意図的にこうした話を持ち掛けてきたりすることがありますので、対応に困ったときは弁護士にご相談ください。
地主が慣習的に請求をしてくることもありますが、断りづらいケースでも弁護士に一度ご相談いただければと思います。