生前贈与で不動産を譲り渡すときに知っておくべきこと

相続を待たず、不動産を確実に渡す方法として「生前贈与」というやり方があります。相続対策として有効な手段ですが、口約束で済ませてはいけません。契約書の作成や法務局での手続きなど、法的な観点から押さえるべきポイントがいくつかあります。

必要になる手続きや注意点などを整理しましたので、不動産の贈与や相続対策などをお考えの方はぜひ参考にしてください。

生前贈与と相続は何が違う？

生前贈与は、生きているうちに財産を無償で渡すことを意味します。

相続と大きく異なる点は、贈与者と受贈者の合意で成立するという点にあります。ほかの家族などの同意がなくても実行できますし、好きなタイミングで実施できます。

一方の相続は法律で相続人が決められており、複数人いるなら遺産分割の話し合いが欠かせません。遺言書を使えば特定の方に渡すことができますが、この場合も贈与とは違って受取人との合意は必要ありません。
また、財産が実際に移転するタイミングも相続開始時点となるため予測が難しいです。

不動産を生前贈与で渡すことの利点

生前贈与の目的物として不動産を選ぶことの良さは、収益性や値上がりの性質にあります。

たとえば収益物件（アパートやマンション）について、親が所有している間は家賃収入も親のものですが、贈与すればその日から新しい所有者のものになります。
そうすることで相続時点で親の資産が増大している事態を防げて、相続税の負担を抑えやすくなるのです。

将来値上がりが見込まれる不動産も同様です。特に土地に関しては価額が大きい傾向にあり、立地次第でさらにその価格が上昇する可能性もあります。

贈与契約書の作成に取り組む

生前贈与を成立させるため、贈与者と受贈者の合意が必須です。法律上は口頭の約束でも有効ですが、後々のトラブルを避けるため書面で契約の事実を残しましょう。この契約書は、後の登記手続きや税務の観点でも重要な存在となります。

契約書に盛り込むべき内容

贈与契約書には、贈与する不動産の詳細を正確に記載してください。

登記簿謄本に記載されている通り、土地なら所在地・地番・地目・地積を、建物なら所在地・家屋番号・種類・構造・床面積を記載することが重要です。

また、契約書には「誰が誰に」「何を贈与するか」に加えて、「いつ贈与するか」「費用は誰が負担するか」といった条件も明確に記載しましょう。

登記申請で権利の移転を示す

不動産の所有権が移転した事実を公表するため登記申請を行うことが、権利の保護のためにも、今後の運用や売却のためにも大切です。

法務局にて必要書類を提出して手続きを進めることになりますが、対応方法がわからなかったり書類準備の仕方がわからなかったりする場合は、契約書作成も併せて弁護士へご相談ください。

なお、一般に必要になる書類としては以下のものが挙げられます。

• 印鑑登録証明書（市区町村役場で取得）
• 登記済権利証（または登記事項証明書）
• 固定資産評価証明書（登録免許税の計算に使われる資料）

不動産の生前贈与前に注意すべきポイント

生前贈与に着手する前に、知っておきたい注意点があります。

物件の価格の増減

土地も建物も、今後価格が上がることもあれば下がることもあります。

もし相続税対策で取り組むのであれば専門家に評価をしてもらいながら適切な判断を下す必要があるでしょう。また税金の問題を別にしても、受贈者が期待していたとおりに価値が上がらなかった、という期待外れになってしまう可能性も考えておくべきです。

とりわけ収益物件の場合、家賃収入を期待していたにもかかわらず、かえって負債を抱え込むことになるかもしれません。楽観的に捉えず、さまざまなリスクも考慮の上、生前贈与を進めましょう。

費用の発生

贈与対象が不動産だと、人にあげるだけでも費用が発生します。

たとえば登録免許税や不動産取得税、贈与税、登記費用などの負担も発生してきます。不動産の価格が大きいほど費用負担も大きくなる傾向にありますので、別途現金も備えておく必要があるでしょう。

ほかの（推定）相続人への配慮

将来的に相続人となり得る方（推定相続人）に生前贈与を行う場合、ほかの相続人からの不満が出ないように調整することも求められます。

違法ではなくても、強く不公平を感じることで家族仲・親族仲が悪くなるという問題が生じてしまいます。そのような可能性があると思われるなら、あらかじめよく話し合い、トラブルを避けられるような工夫を凝らすことが大切です。

どのように対策すればいいのか、弁護士からアドバイスを行うこともできますので、お気軽にお問い合わせください。