不動産の遺産分割方法4つを解説！それぞれの特徴とメリット・デメリットについて

不動産が遺産として残っているときは「どうやって分けるか」で問題になりやすいです。現金のように均等には分けられないため、相続人が複数いるときは遺産分割に工夫が必要になるでしょう。

ここではその分割方法4つを紹介していますので、ぜひ参考にしてください。

4つの遺産分割方法と特徴

当事者間の合意があれば、次のどの方法を選んでも問題ありません。

なお、話し合いが成立せず家庭裁判所が検討する際は、現物分割・代償分割・換価分割・共有分割の順で優先される傾向にあります。

※調停でもまとまらず、遺産分割審判へと移行した場合。

現物分割について

不動産をそのままの形で、特定の相続人が取得する方法を「現物分割」といいます。不動産が複数あり、各相続人が一つずつ取得するケース。広い土地があり分筆（1筆の土地を複数に分ける）により各相続人が単独取得するケースなどがあります。

手続きのわかりやすさ、不動産を手元に残せる、という点が現物分割のメリットです。

一方で面積の小さい自宅や一体として利用されている土地などは物理的な分割が難しく、またほかの相続財産とのバランスが取れなければ相続人間で不公平が生じやすいというデメリットもあります。
そこで不動産しか遺産として残らなかったとき、「一人が不動産を丸ごと取得し、もう一人は何も得られない」というアンバランスな結果になることもあります。

代償分割について

特定の相続人が不動産を取得する代わりに、その価値に見合う金銭（代償金）をほかの相続人に支払う方法を「代償分割」といいます。

自宅や事業用地など手放したくない不動産があるときでも、特定の方が承継しつつほかの相続人との公平性も保てるというメリットがあります。

ただし、代償金を支払う側に十分な資力がなければ成立しません。また、代償金の算定のもとになる時価の評価で意見の対立が起こりやすく、協議が難航するケースもあります。

換価分割について

不動産を売却して得た代金を分配する方法を「換価分割」といいます。

相続人の誰もその不動産を今後使う予定がなかったり、当該物件が現金化しやすい状況にあったりする場面で適しています。

公平な分割を実現できるのもメリットといえますし、相続税の納税資金を同時に確保できるメリットも得られるでしょう。

一方で、先祖代々の土地や第三者に貸している不動産などは売却が容易でないことも多く、希望する価格で売れない可能性もあります。

共有について

複数の相続人がそれぞれ持分を持ち、1つの不動産を共同で所有・管理する状態を「共有」といいます。

当面の方針が決まらない場合などに選択されることがありますが、積極的に選ぶべき方法とはいえません。

というのも、不動産を売却したり、建て替えや大規模な増改築をしたりする場合には、共有者の全員の同意が必要となるのが一般的で、その分、意思決定が難しくなるというデメリットが生じるのです。

さらに、時間が経つにつれ共有者が亡くなり代襲相続が発生するなどして、関係者がどんどん増えることもあります。そうすると、ほとんど面識のない人たちと不動産を共有することになってしまいます。より不動産の扱いが難しくなってしまうでしょう。

共有状態はできるだけ早期に解消

特段の理由がなければ共有状態は避けるべきです。もしすでに不動産を共有しているのであれば、以下の方法により解消できることを知っておくと良いでしょう。

• ほかの共有者の持分を購入することで単独所有にする
• 共有者全員で第三者へ売却する
• 不動産を交換することで互いに単独所有の物件を得る
• 土地を分筆して各相続人が単独で利用できる状態にする

次の世代への円満な相続のためにも、共有状態の解消は早めに検討することが望ましいです。

遺産分割のあと相続登記も忘れない

遺産分割によって取得者が決まった後は、相続登記の手続きも必要です。

2024年4月からは相続登記として所有権移転の登記を行うことが義務となっており、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に申請手続きをしなければなりません。

相続税の申告期限（10ヶ月以内）もありますし、早めに取り組むようにしましょう。

ただし、遺産分割の結果が今後の生活状況に大きな影響を与えることもありますし、特に不動産については慎重な協議が求められます。スピーディに、かつご自身の状況に最適な遺産分割を行うため、弁護士もご活用ください。