代償分割で不動産を相続するメリットとデメリットをわかりやすく解説

親から受け継いだ実家や土地を平等に分けたいというニーズがある一方で、物理的な分割が現実的ではないケースもあります。そんなときに有効なのが「代償分割」という手法です。

この方法なら不動産をそのまま残しながら、相続人間の公平性も保つことができます。ただしメリットだけでなくデメリットもありますので、代償分割の特性を良く理解したうえでほかの相続方法とも比較検討を進めることが大事です。

代償分割の仕組み

相続が開始されると不動産を含む遺産は相続人の共有状態となるのですが、これを分ける方法には次のとおり3つのパターンがあります。

代償分割は、「相続財産の一部または全部を特定の相続人が取得し、その代わりにほかの相続人に対して金銭を支払う相続方法」です。

たとえば、3000万円の価値がある実家を長男が相続し、次男と三男にそれぞれ1000万円ずつの現金を支払うと、各々の取得した財産は1,000万円ずつとなり公平に分けられたことになります。

不動産以外でも代償分割が採用されることはあり、相続財産を物理的に分けることが困難な場合に特に有効で、相続人全員の合意さえあれば代償分割を選択できます。

代償分割のメリット

代償分割ならではのメリット、特に不動産相続におけるメリットをいくつかご紹介します。

不動産を物理的に分割する必要がない

「不動産をそのままの形で保持できること」は代償分割を選択する大きなメリットの1つです。

土地を分筆したり建物を解体したりする必要がないため、不動産の価値や利用価値を損なうことがありません。立地条件の良い土地や建物としての価値が高い物件では、分割によって資産価値が大幅に減少するリスクがありますが、これを回避できるのです。特に店舗や賃貸用不動産など収益性が重視されるケースでは重要なポイントといえるでしょう。

また、分筆には測量費用や分筆に関する登記費用などのコストが発生しますが、これらの費用も発生しません。

相続人間の公平性を保てる

現物分割では、土地の形状や接道状況によって価値に差が生じがちですが、代償分割なら金銭による調整が可能となります。不動産の評価額に基づいて代償金を算定するため、相続人間でのアンバランスな相続を防ぐことができるのです。

共有とすることでバランスを調整することは可能ですが、共有すると意思決定（管理や処分などに対する決定）が難しくなります。しかし代償分割により単独所有とすれば、共有特有のトラブルも防げます。

さらに、相続人それぞれの事情や希望を踏まえた柔軟な分割も可能です。不動産を必要とする相続人が取得し、現金を必要とする相続人が代償金を受け取るという、それぞれのニーズに応じた解決策を実現できるでしょう。

居住の継続や事業の継続が可能

「長年住み慣れた居住用の不動産をそのまま使い続けたい」「事業用不動産を取得し、被相続人が営んでいた事業も引き継ぎたい」といったニーズにも代償分割で対応できます。

なお、亡くなった方の妻や夫が自宅として使い続けたいのであれば、代償分割のほか「配偶者居住権」の設定により相続する方法もあります。この場合は所有権と居住権に分割することで相続割合を調整します。

代償分割のデメリットと注意点

代償分割のデメリット、代償分割の手続きにあたっての注意点についてもチェックしておきましょう。

代償金の準備が必要

代償分割を実行するには、不動産を取得する方がほかの相続人に支払う代償金を準備する必要があります。

不動産の価値が高額だとそれ相応に高額な資金が必要となり、自己資金だけでは対応できないケースも少なくありません。

場合によっては金融機関からの借り入れも検討することになるなど、不動産取得者に大きな負担が生じてしまいます。経済力が十分にある方なら問題となりませんが、そうでないなら要注意です。

代償金の未払いや遅延のリスク

代償金の支払を受ける方の立場としては、「代償金を約束通り支払ってくれない」「分割払いを許容したが、何度も支払いが滞っている」などのリスクも考慮すべきです。

一括現金払いで対応するのが原則ですが、金額が大きく対応が難しいときは当事者間の話し合いにより分割払いとするなどそのほか柔軟に対処しても問題ありません。

しかしながら、交わした約束どおりに履行してくれる確証はありません。このリスクを回避するため、交わした約束を遺産分割協議書に明記することはもちろん、「強制執行を認める文言を付した公正証書を作成すること」をおすすめします。

不動産の評価で揉めることがある

代償金の算定基準となる不動産の評価額に関して、相続人間で意見が分かれることがあります。

不動産評価には複数の方法があり、固定資産税評価額、路線価、実勢価格など採用する基準価額により代償金の大きさも変わってくることも関係しています。また、実勢価格を採用するなど評価方式に合意が取れても、最終的な金額に納得が得られないこともあります。

このように評価額を争点するトラブルが生じると、遺産分割協議が長期化する可能性もあります。この問題を解決するため、不動産鑑定士等に依頼して客観的で公正な評価を得ることをおすすめします。また、遺産分割協議での交渉や法的手続きを要する場面では弁護士を活用することもご検討ください。

代償分割で揉めないためのポイント

代償分割を成功させるため、次の手順に従い事前の準備を進めておきましょう。以下の要素を慎重に検討し、段階的に進めていくことでトラブルも避けやすくなります。

1. 不動産の適正な評価
   ・・・評価方法により金額は大きく異なるため以下の点に注意

• 複数の評価方法（固定資産税評価額、路線価、実勢価格等）の比較検討
• 相続人全員が納得できる評価方法の採用
• 不動産鑑定士の活用

2. 代償金の支払い能力の確認
   ・・・代償金を支払う方の資金力・資金調達能力を検討

• 自己資金で対応可能な範囲の把握
• 金融機関からの借り入れの可能性の確認
• 分割払いの場合の支払い計画と担保の検討
• 将来の収入の見通しや返済能力の評価

3. 遺産分割協議書の作成
   ・・・代償分割の内容を含めて文書に明記

• 代償金の金額や支払い方法等の明記
• 支払い期限と分割払いの条件の明記（該当する場合）
• 担保設定や保証に関する取り決め
• 不履行時の対応策の取り決め（公正証書で強制執行を認めるなど）

代償分割は、不動産相続における有効な選択肢の1つといえますが、利点ばかりではありませんので慎重に検討してください。検討にあたって不明点等あれば、相続に強い弁護士もご活用ください。