相続した不動産を売却して遺産を分配したい

不動産を誰か一人に相続させたり、そのままの形で分割したりするよりも、相続人間で売却して分割したいと考える人も多いと思います。

このような分割を実現するためには、どのような方法によればよいのでしょうか。

この記事では、相続した不動産を売却して遺産を分配する方法について解説していきます。

相続した不動産を売却して遺産を分配する方法は２つある

相続した不動産を売却して遺産を分配することを含む遺産の分配方法は、相続人全員による遺産分割協議によって決めることになります。

そして、相続不動産の売却により遺産を分配する場合には、「換価分割」、「代償分割」という２つの方法のうちどちらかを選択して協議をまとめることになります。

以下、それぞれについて見ていきましょう。

換価分割

• 換価分割とは

換価分割は、不動産を含む財産を売却して現金の形にしてから、そのお金を相続人間で分配することを指します。

遺産の中に不動産が多い等の場合には、この方法が選択される傾向にあります。

換価分割を行う場合には、その旨遺産分割協議書に明記して分割を行うことになります。

• 換価分割のメリット

換価分割を用いる利点として、不動産の公平な分割が可能であるということが挙げられます。

不動産を誰か一人に相続させると不公平になったり、共有してしまうと使い勝手が悪くなったりしますが、売却によって平等な割合ですべての相続人が利益を受けられます。

他にも納税に用いることができること、不動産の管理に伴う負担や固定資産税の支払いから開放されることもメリットといえます。

• 換価分割のデメリット

デメリットとしては、不動産がなかなか売れなかったり、買い叩かれてしまったりする可能性があることが挙げられます。

また、売却費用や税金の負担によって結果的に損をしてしまう場合もあります。

加えて、売却にはそれなりの手間がかかるため、場合によっては換価分割が無用な負担と不利益を生んでしまうことも考えられます。

• 換価分割をした方がよい場合

相続人が誰も不動産を相続したがっていない場合や、遺産の公平な分割を行って揉め事を防ぎたい場合には、換価分割をおすすめします。

また、不動産の管理をしている暇がない場合も換価分割によって不動産を手放すべき場合といえるでしょう。

• 換価分割における課税

換価分割で譲渡所得を得たときには、譲渡所得税が課せられる場合があります。

この場合、同時に住民税もかかってくることになります。

換価分割に伴う不動産売却で得た利益に贈与税・相続税がかかることはありませんが、遺産分割協議書に明記がなかったり、売却に時間がかかっていたりすると、課税対象になってしまう場合もあります。

代償分割

• 代償分割とは

代償分割は、相続人のうち不動産を相続する者が、他の相続人に対して代償金を支払うことで成立する分割方法を指します。

この代償金は、不動産を売却する場合にはその代金から充てることも可能です。

これにより公平な分割が図れるほか、不動産の売却が必須ではないという利点もあります。

一般的に、不動産をはじめ現物での分割が困難な遺産が多い場合に用いられます。

代償分割の場合も、換価分割の場合と同じく遺産分割協議書に代償分割を行う旨明記することになります。

• 代償分割のメリット

代償分割のメリットとして、相続人のうち一人が遺産を相続すれば手続きが進行するため、遺産分割が円滑に進むという点があります。

また、代償金さえ支払っておけば単独かつ好きなタイミングで不動産を売却することも可能です。

さらに、公平な分割も可能と言えます。

加えて、相続する不動産に相続人が居住していたときには、譲渡所得税が3000万円控除されるため、節税に繋がるのも大きな利点です。

他にも、減税にかかる特例が適用されることもあります。

• 代償分割のデメリット

不動産の価値が大きかった場合、代償金の支払いが大きな負担になることがデメリットの一つとして挙げられます。

他にも、代償金額に係る揉め事が発生する可能性や、代償金を現物で支払うケースなど、場合によっては譲渡税や所得税などがかかってしまう可能性もあるため、注意が必要です。

• 代償分割をした方がよい場合

不動産をはじめ、分割が困難な遺産を何人かの相続人が相続する場合は、代償分割を視野に入れていいと考えられます。

また、減税に係る特例が適用される場合や、売却を後回しにしたい場合も代償分割がおすすめです。

• 代償分割における課税

代償分割では、現金以外を代償金の支払いに充ててしまった場合、譲渡所得税の課税対象になってしまうケースがあります。

また、代償分割を用いる旨を遺産分割協議書に書いておかないと、代償金に対して贈与税が課せられる可能性があるため、忘れないようにしましょう。

不動産相続についてはアーチ日本橋法律事務所にご相談ください

相続した不動産を売却して遺産を分配する方法には２種類のものがあり、自分の置かれている状況によって使い分けることが求められます。

どのような形で相続を実現すればよいかわからない等、不動産相続についてお悩みの場合には、法律の専門家である弁護士への相談をおすすめします。

不動産相続はアーチ日本橋法律事務所におまかせください。