不動産を売却する際の節税方法

不動産を売却する場合、できる限り納める税金の額は少なくしたいところです。

特に、不動産が高額の場合には税金額も多くなってくるため、節税方法について知っておくことは重要になります。

この記事では、不動産を売却する際の節税方法について解説していきます。

課税のタイミング

まずは節税の前提として、いつ課税が行われるか知っておきましょう。

・売買契約時：印紙税

・不動産引渡し時：登録免許税

・確定申告時：所得税・復興特別所得税

・翌年度：住民税

この中で特に金額が多く、重要になってくるのは所得税です。

課税の対象になるのは譲渡所得(売却益)です。

これがどのようなものなのか、以下で詳しく解説します。

譲渡所得とは

譲渡所得として扱われ課税が行われるのは、売った金額そのものではなく、売却額と取得費用の差額、つまり売却にかかる利益です。

不動産売却においては、以下のような用語が使われています。

・「譲渡所得」：売却による利益のこと

・「譲渡価額」：不動産の売却額のこと

・「所得費」：不動産を買った金額から、建物の価値が下落した分を差し引いた(減価償却をした)額のこと

・「譲渡費用」：売買にかかった諸費用

そして、譲渡所得の計算式は以下のとおりとなります。

【譲渡所得＝譲渡価額－取得費－譲渡費用】

譲渡所得がプラスの場合には課税されますが、マイナスの場合には課税がありません。

譲渡所得が少なければ課せられる税金も少ないことになるので、取得費や譲渡費用が高くなればなるほど節税ができることになります。

不動産を売却する際の節税方法とは？

以下では、具体的な節税方法について主なものを紹介していきます。

• 譲渡費用や取得費をできるだけ計上する

まずは、譲渡費用や取得費を漏れなく計上して、できる限り譲渡所得を減らすという方法が考えられます。

譲渡費用としてカウントできるものとしては、仲介手数料や印紙税、立退料や建物の取壊し費用などが挙げられます。

支出の目的・効果が譲渡のためのものであれば費用としてカウントできるため、この基準に照らして幅広く計上していきましょう。

もっとも、抵当権抹消費用は譲渡費用に含まれないため、注意が必要です。

何が含まれるかわからない場合は、税務署に尋ねてみる必要があるでしょう。

取得費としてカウントできるものとしては、購入額に加え、購入時の仲介手数料や立退料、不動産所得税など様々なものがあります。

リフォーム費用についても、取得費にカウントすることが可能です。

• 特別控除を活用する

不動産売却時には、特別控除を活用できる場合も多く、その際には特別控除額が譲渡所得から差し引かれます。

公共事業にかかる収容や、土地区画整理事業で土地を売却した時には、それぞれ5000万円、2000万円の控除が認められます。

さらに、マイホーム(居住用財産)を売った場合には3000万円の控除が認められることになります。

他にも、相続空き家のうち一定の場合や、相続物件で相続税を納めている場合など、特別控除が適用される場合は多種あるので、確認してみましょう。

• 税率が下がったタイミングで売却する

税率には長期譲渡所得と短期譲渡所得の区別があるため、所有期間が５年を過ぎた時期に売るのが節税に資することになります。

加えて、マイホームについては所有期間が10年を超えている場合、6000万円以下の部分に関しては所得税・住民税が減税されます。

このような制度を活用し、上手くタイミングを見計らうことで、節税につながります。

不動産相続についてはアーチ日本橋法律事務所にご相談ください

不動産を売却する際には、可能な限り譲渡費用や取得費を計上し、譲渡所得を減らすことが重要です。

また、特例が適用される場合には大きく譲渡所得が控除されることになるので、確認してみましょう。

不動産を売却する際にどうすれば節税できるのかなど、不動産相続についてお困りの場合には、法律の専門家である弁護士への相談をおすすめします。

不動産相続はアーチ日本橋法律事務所におまかせください。